La Suprema Corte, con sentenza n. 30528 del 2017, accoglie il principio così formulato dai giudici dell'appello nell'ambito della controversia promossa da un condomino: oggetto della contesa una serra, appunto, realizzata al piano terra di un edificio condominiale, nel giardino di proprietà esclusiva e in aderenza alla facciata comune.

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Le censure Il ricorrente lamentava una non corretta interpretazione, da parte della Corte d'appello, delle clausole del regolamento condominiale, in particolare, dell'art. 25, che richiede la preventiva valutazione di un professionista in caso di modifiche della facciata che possano incidere sull'estetica complessiva del fabbricato: i giudici di secondo grado avevano ritenuto che quella disposizione rimettesse ad un soggetto qualificato la verifica del rispetto dei limiti imposti dalla legge e avevano escluso sia l'applicabilità dell'art. 907 c.c. sia la violazione dell'art. 1102 c.c.; il ricorrente denunciava, di contro, che l'interpretazione fornita dalla Corte d'appello finisse, in sostanza, per derogare alla disciplina civilistica in materia di innovazioni e di vedute.

Non solo: la serra, in quanto nuova costruzione, avrebbe dovuto rispettare anche i limiti di distanza posti dal Regolamento edilizio comunale, cosa che, nel fatto di specie, non era avvenuta.

Inapplicabilità della disciplina delle distanze e rispetto dell'autonomia privata. Nel confermare la logicità e la completezza del percorso argomentativo della sentenza impugnata, i giudici di legittimità (Cass. civ., sez. II, n. 30528/2017) ribadiscono un principio fondamentale: la disciplina dettata dall'art. 907 c.c. sulla distanza delle costruzioni dalle vedute non trova applicazione in ambito condominiale; più specificamente, i giudici di merito, nel valutare la presunta violazione del diritto di veduta, devono tener conto, nel caso concreto, della struttura dell'edificio, dello stato dei luoghi e del contenuto delle facoltà e dei diritti spettanti ai singoli condomini.

Ebbene, nella fattispecie in questione, la Corte d'appello aveva correttamente provveduto a verificare la compatibilità dei singoli diritti, secondo un apprezzamento peraltro insindacabile in sede di legittimità; e aveva altresì chiarito di intendere l'art. 25 del regolamento condominiale non già come deroga alle norme dettate dal codice civile, quanto come "scelta condivisa con l'accettazione del regolamento condominiale": «una clausola del regolamento condominiale che […], per le modifiche esterne ed interne delle proprietà individuali incidenti sulla facciata dell'edificio, richieda il benestare scritto del progettista del fabbricato, ovvero di altro architetto da nominare, non costituisce deroga agli artt. 1120 e 1122 c.c., dando luogo piuttosto a vincoli di carattere reale tipici delle servitù prediali […], nel senso di specificare i limiti di carattere sostanziale delle innovazioni[…], mediante predisposizione di una disciplina di fonte convenzionale, espressione di autonomia privata, che pone nell'interesse comune una peculiare modalità di definizione dell'indice del decoro architettonico».

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Restano ovviamente fermi, come per tutti gli interventi di modifica della proprietà esclusiva che impattino sulle cose comuni, i limiti di cui all'art. 1102 c.c. (divieto di alterazione della destinazione della cosa comune; tutela del pari uso della cosa comune); anche sotto tale profilo la Corte d'appello aveva ad ogni modo chiarito che la realizzazione della serra potesse considerarsi "esplicazione del normale uso della cosa comune" - secondo una valutazione altrettanto insindacabile davanti ai giudici di legittimità.

In ragione della considerazione da ultimo riferita, la Suprema Corte ha giudicato dunque corretta la sentenza impugnata anche nella parte in cui ha ritenuto inapplicabile il regolamento edilizio comunale: «le norme sulle distanze sono applicabili tra condomini in un edificio condominiale soltanto se compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l'applicazione di quest'ultima non sia in contrasto con le prime».

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In definitiva, accertata la legittimità dell'opera secondo le previsioni dell'art. 1102 c.c. (come avvenuto nella fattispecie in questione), non rileva l'eventuale, mancato rispetto della disciplina in materia di rapporti tra proprietà vicine, a condizione che - conclude la Cassazione - «venga rispettata la struttura dell'edificio condominiale».